物業從業人員的應知應會(五)

              日期:2018-11-14  類別:培訓講義  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

                物業從業人員的應知應會(五)

                物業管理的有關法規文件(待補充)

                憲法

                國家法律

                《中華人民共和國民法通則》

                《中華人民共和國城市房地產管理法》

                《中華人民共和國土地管理法》

                《中華人民共和國合同法》

                《中華人民共和國公司法》

                《中華人民共和國保險法》

                行政法規

                《物業管理條例》(國務院379號令,自2003年9月1日施行)

                《城市私有房屋管理條例》

                《城市房地產開發經營條例》

                《城市綠化條例》

                《中華人民共和國消防條例》

                部門規章

                建設部令:《城市異產毗連房屋管理規定》(1989年);

                建設部令:《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年);

                建設部令:《城市危險房屋管理規定》;

                建設部令:《城市房屋修繕管理規定》;

                建設部令:《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(2003年)

                國務院發改委、建設部聯合發布:《物業服務收費管理辦法》(2003年)

                建設部令:《物業管理企業資質管理辦法》(2004年)(原《物業管理企業資質管理試行辦法》(建住房【1999】261號不執行,兩個管理辦法的差異不少)

                公安部:《高層居民住宅樓防火管理規則》(1992年)

                《全國城市物業管理優秀小區標準及評分細則》

                地方性法規

                廣東省有關物業管理之政策文件

                物業管理企業財務管理規定

                《廣東省物業管理條例》(1998年7月29日通過并自同年10月1日起施行)

                《深圳經濟特區住宅物業管理條例》

                廣東省城市物業管理優秀小區(小區、工業區)達標考評辦法

                地方政府規章

                《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》(1998年7月20日發布施行)

                《廣州是物業管理辦法》(2001年3月23日發布施行)

                廣州市其它有關規定

                市國土局、房地產管理局下發的穗國房字[1999]185號《關于加強我市物業管理的通知》;

                市國土局、房地產管理局下發的穗國房辦字[1999]32號《轉發市物價局關于物業管理收費和住宅公用電攤分辦法的通知》;

                市建委下發的穗建開[1999]350號《關于規范商品住宅樓管理的通知》;

                市財政局、地方稅務局下發的財字[1999]804號《轉發關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》;

                市國土局、房地產管理局下發的穗國房字[1999]218號關于印發《廣州市物業管理公司資質管理暫行辦法》的通知;

                市建委下發的穗建開[1999]118號《關于房地產開發建設項目竣工綜合驗收管理工作的通知》。

                中國物業管理協會:《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(2004年)

                《物業管理條例》的主要內容(7847624):

                建立了7項基本制度;明令8個方面的告知規定;明令業主的4項權益;明令物業管理企業的7項職責;明令6項禁止行為;規范2項書面合同;授權4項規定。

                7項基本制度:

                1.業主大會制度:一個物業管理區域成立一個業主大會,并對業主大會的職責等作了明確的規定;

                2.業主公約制度:建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承當的責任等事項依法作出約定。并規定業主大會有訂立、修改業主公約的職責,業主、使用人有遵守業主公約的義務;

                3.物業管理招投標制度:住宅物業的建設單位,應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業,明確了違背這一規定的法律責任;

                4.承接驗收制度:物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。對物業管理企業承接物業、退出管理時,應當與業主委員會辦理物業驗收、資料移交手續等作了規定;

                5.物業管理企業資質管理制度:國家對從事物業管理活動的企業

                實行資質管理制度;   6.物業管理專業人員職業資格制度:應當按照國家有關規定,取得職業資格證書;

                7.專項維修資金制度:住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

                除了以上基本制度外,《條例》還對建設單位的保修責任、公用事業單位的維修養護責任、物業服務合同終止時物業管理企業的交接責任、業主委員會備案等作了明確的規定

                8個方面的告知規定:

                1.業主大會會議告知居委會;

                2.主管部門撤銷業主大會、業主委員會的違規規定應通告全體業主;

                3.業主大會、業主委員會的決定告知居委會;

                4.業主改變公共建筑、實施用途告知物業管理企業;

                5.業主裝飾裝修房屋告知物業管理企業;

                6.物業管理企業將裝飾裝修禁止行為告知業主;

                7.物業管理企業對違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告;

                8.發生安全事故時,物業管理企業及時向有關行政管理部門報告

                業主的4項權益:

                1.業主大會有權選聘和解聘物業管理企業,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過

                2.業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分

                3.物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途

                4.專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用

                物業管理企業的7項職責

                1.從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格

                2.一個物業管理區域內由一個物業管理企業實施物業管理。建設單位應當按規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

                3.物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任,保安人員在維護物業管理區域內公共秩序時,應當履行職責,不得損害公民的合法權益。

                4.物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用于服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業管理收費辦法,在物業服務合同中約定。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。已竣工但尚未出售或者未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納

                5.物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定

                6.違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。

                7.物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理相關手續

                6項禁止行為

                1.《條例》19條規定,業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理物管的決定,不得從事與物業管理無關的活動(政府監管)

                2.《條例》27條規定,業主依法享有物業的共用部位。共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分(否則,處5~10萬元的罰款)

                3.《條例》38條規定,未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途(否則,處1~10萬元的罰款)

                4.《條例》40條規定,物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業無委托改專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人(若違反,則限期改正,處合同款30%~50%罰款,吊銷資質證書;承擔損失賠償責任)

                5.《條例》50條規定物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途(否則,處1千~1萬元,5~20萬元的罰款)

                6.《條例》51條規定,業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益(否則,處1千~1萬元,5~20萬元的罰款)

                2項書面合同

                1.前期物業服務合同:在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同

                2.物業服務合同:業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當度物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定

                4項授權規定

                1.物業管理區域內的劃分應當考慮物業的公共設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定

                2.業主在首次業主大會會議

                上的投票權根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定   3.國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

                4.專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

                辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交的資料:

                1.竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料

                2.設施設備的安裝、使用、和維護保養技術資料

                3.物業質量保修文件和物業使用說明文件

                4.物業管理所必需的其他文件

                物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

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