業主家水管破裂漏水之案例

              日期:2018-10-30  類別:物業案例  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

                案例分析:業主家水管破裂漏水

                案件回放:

                今年8月1日,承擔浦東新區萬邦都市花園物業服務的上海復欣物業管理有限公司萬邦都市花園管理處員工在巡邏中發現,某樓101室門縫有水溢出。由于房屋中無人居住,物業公司通過查閱資料,及時與業主取得了聯系。業主到達后,物業公司陪同查看,發現業主家中的水管并未損壞,水是從業主廚房樓板底下冒出的。經判斷,冒水系地下進水管破裂所致,當即關閉了樓前的進水管水閥,幫助業主清理了近3厘米深的積水。物業公司告知業主,修復損壞的水管應向供水部門報修,但業主報修后自來水公司提出該水管系業主財產,應由物業公司負責維護。在雙方推諉之下,物業公司只能接通了一根臨時水管為業主供水。

                今年10月,業主一紙將經營小區供水的上海浦東威立雅自來水有限公司告上法院,要求自來水公司賠償因水管破裂造成家中裝修損失44000余元,后業主又追加復欣物業為第二被告。

                在法院審理過程中物業公司提出,2012年8月1日管理處員工發現業主家中有水滲出后,是物業公司主動聯系業主,及時切除水源,阻止損失進一步擴大。當業主趕來后,物業公司及時幫助業主排除室內積水,后又另行排管設水管解決了業主的臨時供水,物業公司已經盡到物業管理企業應盡的責任。

                經檢查,損壞的水管系房屋建造時預鋪設在業主大樓地底下的進水暗管,損壞原因系管道老化自然損壞。物業公司在日常服務中無法提前發現管道隱患,物業公司提供的物業服務不存在瑕疵。

                物業公司還提出,依據2003年9月1日通過實施的《國務院物業管理條例》第五十二條之規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。以及2011年4月1日修改實施的經上海市第十二屆人民代表大會常務委員會通過的《上海市住宅物業管理規定》第五十四條之規定:“供水、供電、供氣的等專業單位應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維護責任。”原告應當向責任單位追索賠償。

                自來水公司提出,小區大樓水管是全體業主的共同財產,應由業主委托物業服務企業承擔維護保養責任。如果移交給自來水公司負責維保,應完成對大樓供水系統進行二次供水改造,然后自來水公司才接收管理。萬邦都市花園小區未進行二次供水改造,不應由上水公司承擔水管與相關設施的維護責任。

                自來水公司向法院提供了2012年7月浦東新區北蔡某小區的一個判案,情況與萬邦都市花園類似。浦東新區法院認為:“根據《上海市住宅物業管理規定:“供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維護責任”。“案中被告某某物業公司作為原告房屋所在的物業公司,應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任”。“該小區為九十年代建造,其供水等設施較陳舊,且未經過二次供水設施改造”。據此,法院判決物業公司承擔業主的全部損失。物業公司不服一審判決,上訴到上海市第一中級人民法院,一中院維持浦東新區法院的判決。

                目前,萬邦都市花園業主因供水管道損害賠償的案件還在審理之中。

                問題焦點一:供水管道的產權究竟是誰的

                大樓供水管道是指從住宅小區進水閥門到業主水表前端的管道,包括鋪設在小區道路地下的水管,大樓的增壓提升水泵,以及進入大樓分配到各家各戶的支管。如果這些管道定性為全體業主共有的大樓附屬設施,理應由業主自行承擔維護保養責任,或以合同形式委托物業公司維護,業主承擔維護費用。如果這些管道與設施定性為供水企業的供水設施,那么供水企業就要承擔維護責任并承擔費用。

                筆者認為,管道定性為供水企業的供水設施更為合理。理由其一,供水企業向客戶供水是以流量表具來計量的,流量表具是供水企業的供水設施,那么流量表具前段的水管只是供水的載體,自然也是供水企業的設施。供水企業向業主提供的用水是作為商品賣給業主的,供水管道可視為運輸工具,理當由供水企業承擔維護責任。就像商家向客戶賣出商品不能再向客戶另外索要商品的運輸、保管費用一樣,乘客購買運輸服務,運輸企業不能只提供駕駛人員而要求乘客自備交通工具等等。理由其二,過去商品住房公有設施的產權確實存有不明確的地方,如作為商品房配套設施的地下機動車庫的歸屬,物業管理用房的歸屬以及用水、用電設施的歸屬等。自2007年頒布實施了《中華人民共和國物權法》,對共有財產的所有權進行了明確的區分。而后《國務院物業管理條例》修訂稿再次明確“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。《上海居住物業管理規定》對國務院物業管理規定中“物業管理區域內相關管線和設施”更加明確定義為“分戶計量表前管線、設施設備”。把“物業管理企業”理解為就是“供水企業”(見前判案),實在是一種非常低級的謬誤。

                問題焦點二:二次供水改造與水管維護責任交接有什么關系

                首先我們先要搞清楚什么是二次供水改造。由于上海地區的部分老舊公房建造年代已久,供水管道與設施陳舊,影響居住地飲水衛生。2007年8月,上海市水務局、上海市房屋資源管理局聯合發文《上海市居民住宅二次供水設施管理移交辦法》,提出對“居民住宅區域內涉及供水的水箱、水池、管道、閥門、水泵、計量器具及附屬設施”進行改造。文件規定,“對已經投入使用,需要進行改造的居民二次供水設施,改造方案依據滬水務(2006)1231號文由供水企業參與審核,由區房地局組織相關單位與部門進行改造”。

                從改造的內容看,二次供水設施改造主要是對住宅小區的供水管道重新鋪設,更換供水水泵與廢除屋頂水箱,改為變頻水泵供水,減少供水過程的二次污染。從形式生看,二次供水設施改造為解決老舊公房供水過程

                中二次污染,提高供水質量。同時也解決了管道設施老化,為供水企業提供接收管理的條件,理順管理責任,二者存有一定的關聯關系。

                2007年6月,上海市人民政府在《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》中,將住宅二次供水改造與供水管線、設施設備管理責任移交列入計劃,文中總體目標第(二)提到,“供水、供電部門對住宅小區內相關管線和設施設備維修養護責任落實到位。供水、供電維修養護管理體制得到理順,水、電部門直接向終端用戶提供服務”。

                同年10月底,上海市人民政府發布《關于中心城區居民住宅二次供水設施改造和理順相關管理體制的實施意見》,提出的時間節點是用三年時間,到2009年解決“由于建筑材質標準較低或年久老化等原因,導致自來水的渾濁度、色度和鐵等指標時有超標,一定程度上存在著供水二次污染現象;理順居民住宅二次供水設施由物業企業負責,供水企業只是管到街坊管道為止。這種“分割管理”的體制,容易導致責任不清晰、管理不到位等問題”。

                筆者認為,住宅二次供水改造與理順管理是具有一定關聯的二個不同法律關系。二次供水改造是針對一些建造年代已久,建筑材料材質標準低的老舊公房,這些公房因存在管道設施銹蝕重,設施設備損壞,有的甚至計量不到戶,多戶人家合用一只水表的情況。這些房屋主要集中在新、老式里弄房與一些售后公房。如果把這些房屋的用水設施設備直接移交給供水企業確實不具備條件,需要有一個過渡期,予以分布實施。這也是三年行動規劃將這部分房屋水管與設備設施進行二次改造與理順管理責任的入同一計劃的關聯。

                二次供水改造不是針對全部住宅。從上世紀九十年代后,隨著舊城改造步伐的加快,上海地區新建了大量的商品房住宅。這些房屋一般建筑年代不長,建筑材料較新、供水表具單獨到戶,其中不少住宅直接使用了變頻供水技術,這些住宅不存在二次供水改造。事實上變頻供水技術只適用多層建筑與管道壓力在每平方厘米4公斤以下‘總樓高在40米以下的小高層建筑。由于受能耗與管道壓力等技術限制,不適宜高層建筑。新建的商品房不少是高層住宅甚至100米以上的超高層住宅,對新建商品房住宅,不存在先進行二次供水改造再進行責任移交問題。

                問題焦點三:當政策與法規發生矛盾是應當如何處理

                供水設施的維護責任說到底是一個“錢”字。對供水的管道與設施進行日常維護會發生維修養護的費用;對供水增壓設備運行會發生運行費用(按照2005年實施的上海物業分等服務收費辦法核定,水泵運行費用為每平方米建筑面積每月0.06元人民幣);對應供水管道與設施運行故障可能發生的風險也會產生費用,即如本案中因管道破裂跑水所造成的業主財產損失。誰承擔供水管道與設施的維護責任,誰就應該承擔維護費用。

                要理順護責任關鍵是加強監管與打破壟斷。《中華人民共和國物權法》頒布實施已經5年多了,政府理順水電設施管理的的三年行動規劃也于2009年到期。那么上海的用水管理部門到底改造了多少,接管了多少?我不敢說沒有,至少筆者作為長期從事物業管理的業內人士鮮有耳聞。就自己居住的商品房小區,完全是近年新建的,但向物業公司打聽,水管與供水設施設備的維護還是物業公司在管理,水泵運行成本還是在物業管理成本中列支。

                造成這種現象的關鍵一是政策界定不清。上海市政府關于二次供水改造中對“需要進行改造”的定義沒有進一步明確,是按照建造年限算還是按照房屋性質算;對“由于建筑材質標準較低或年久老化等原因”更無法界定。二是制定的方法欠妥。按照二次供水改造的方案,改造費用是需要通過“三個一點”籌集的,即政府出一點、維修資金承擔一點,供水企業貼一點的。對需要改造的住宅,在二次供水改造后需要把維護責任移交給供水企業,又要供水企業補貼部分費用,這種即賠吆喝又賠買賣的事,供水企業會主動去做嗎?三是監督不力,即使按照市政府“關于推進二次供水改造”的新聞發布會上提出的“為了防止出現‘蓋新住宅、用老辦法’的現象,市水務局、市房地資源局現已出臺《關于新建居民住宅供水設施驗收執行二次供水設施改造標準要求的通知》,明確規定凡新建交付使用、符合標準的居民住宅,由供水企業管理一步到位,直接‘管水到表’”。也未見很好實施。

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