工業園區物業服務經營模式思考

              日期:2016-02-28  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

                工業園區物業服務經營模式思考

                物業服務行業是一個新興的、發展的、具有豐富內涵的領域。我國物業服務經過20年的探索和實踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景,已充分顯示出來,在城市管理和兩個文明建設中的作用也日益顯著。目前,全國物業服務企業已逾2萬家,物業服務從業人員達200多萬人,管理物業類型已涉及到住宅、寫字樓商場、工業廠房、社會后勤物業等各類物業,管理物業面積已有數百億平方米,物業服務已形成了龐大的市場基礎,物業服務的市場化也逐步在啟動。在我國物業服務行業發展的20年中,積累了很多值得深思和總結的成功經驗與不足的教訓,在理論和實踐上都有許多問題值得深入探討。

                工業園區的物業服務是全方位、多層次的管理。首先要確立“以人為本、用戶至上”的經營思想,即以人為服務主體,進一步深層次地研究服務主體的構成,再根據企業不同層次的生活和生產需求,確定物業服務工作內容、服務標準以及管理目標,從而逐步形成一個不斷完善的社區化服務體系,使工業園區的物業服務工作不斷提高,以適應形勢的需要。

                目前,我國工業園區的物業服務存在有很多問題。從宏觀上講,國家物業服務的立法過多地針對住宅小區,工業園區的物業服務立法還不很完善;工業園區物業服務的市場化程度不高,專業性的物業服務企業較少。從微觀上講,工業園區的設計不很完善,配套設施不很齊全,業主及物業服務企業對前期介入的重視程度不夠。因此,建立社區化的工業園區勢在必行。

                社區的概念是經過一個個階段逐步演繹過來的,人們開始以群居的形式居住在一個大區域內,形成諸多大型居住區,從解決簡單的居住問題到滿足各種需求。“宅者,人之本,人因宅而立,宅因人而存,人宅相扶,通感天地”。這本是《黃帝宅經》中的一句話,但它辨證地道出了居住形態發展史中人與住宅關系的一種概括。

                工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要,但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說,我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套,建立社區化的工業園區。

                一、工業園區物業服務的現狀分析

                1、工業園區的概念

                工業園區指由政府規劃建設的,供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業生產和科學實驗需要的標準性建筑物或建筑物群體。

                2、工業園區物業服務的現狀

                (1)工業園區物業服務立法不完善

                隨著城市建設突飛猛進的發展,城鎮居民生活設施的改善,成片的住宅小區、公寓、寫字樓、商廈、工業園區的建成,房屋售后物業服務也越來越重要。社會化、專業化的物業服務是改革開放過程中出現的新生事物,由于缺乏相應的物業服務法律規范,致使物業服務過程中產生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來,就開始了物業服務的立法工作,并已基本形成體系。但是到目前為止,還沒有一部權威性很強的法律,或者說,還沒有一部全國人大制定并通過的物業服務專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業服務而言的,要么過于原則,對物業服務市場只是泛泛而談;要么根本不涉及物業服務市場問題。那么,物業服務市場整體管理、物業服務市場招投標及管理、物業服務市場需求主體及管理、物業服務市場運行秩序的管理等,都還沒有制定相應的法律法規,沒能用明確的法律法規來規范。

                而且,就一般物業服務法律法規來說,也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如,對物業服務市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務,所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規定。又如,對于發生了市場糾紛,比如業主欠繳費用,規定的也很含糊,只是說物業服務公司有追償的權利,但對于如何追償,追償不到怎么辦?再如,業主高空拋物,把下面的車輛砸壞或人砸傷,應該由誰來賠償?小偷偷業主的錢、財、物,應該由誰承擔責任等等,都沒有具體的規定或說明,使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。

                作為物業公司催不到費用,只好采取停水停電的辦法,這是違法行為,那么違反哪一條法律法規,也不是很明確。如業主的車輛被盜,也只是說物業公司要承擔一定的責任,但如何承擔責任,在什么情況下應該承擔,什么情況下不承擔,也沒有明確法律法規。雖然可以按照停車發票作為保管合同法來推定承擔責任,那么物業公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地,車輛的損壞和被盜物業公司一概不賠償,那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢?到目前為止,還沒有一家開發商向住宅管理部門劃撥這筆款項,即使開發商有這種想法,也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。

                我們應當承認,物業服務企業的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉,特別是在居住環境、清潔衛生消防治安、公共綠化、公用設施、道路養護等方面。由于二者地位和作用不同,所代表的利益不完全相同、工作的出發點不同,可能會在工作中引發各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外,還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。

                對于工業園區物業服務來講,我國的立法更是相對滯后。至今,尚無一部關于工業園區物業服務的法律法規。在司法實踐中,涉及工業園區的物業服務大多參照住宅小區的法律規范執行。

                此外,由于對工業園區物業服務中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入,導致在工業園區物業服務中產生的許多法律糾紛難以處理。

                (2)工業園區的市場化程度不高

                目前,全國物業服務市場處于一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃,整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測,未來3-5年是中國物業服務市場的“戰國時代”。到2010年末,全國性的物業服務品牌格局將基本形成,屆時,一個企業再想進入物管市場,分得一杯羹,困難更大,為時已晚。所以,對一個物管企業而言,目前是搶占物管市場的最佳良機。當前獲得物業服務市場的方式主要有如下三種:

                ①通過公開招投標占領市場

                這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業服務權。這是物業服務市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業服務權的物業比較少,在整個物業服務市場所占的比例也小,而且主要集中在一些政府的公共型物業。

                ②通過協議招標方式占領市場

                這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業服務權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業服務公司進行管理。目前,在物業服務市場上,這種方式比較常見,而且項目數目較多。

                ③通過自建自管方式擁有市場

                這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委托給下屬的物業服務公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業服務的市場化進程。

                由于工業園區的物業服務費定價較低,業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等,對市場化的物業服務企業吸引力較小,這類物業的市場化程度不高,一般由政府指定或開發商自建的物業服務企業進行管理。

                (3)規劃布局不夠合理,房屋設計的使用功能不夠全面

                從目前來看,無論是經國務院批準設立的國家級開發區,還是經省、市人民政府批準設立的省、市級開發區,雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的,但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能,規劃布局也不夠合理。比如,許多標準廠房的衛生間很少,且分布不合理,導致入駐企業員工入廁難,這樣一來,就大大增加了物業服務的難度,致使我們的物業服務員成了“消防隊員”,處處救火。

                (4)工業園區的配套設施不夠完善

                我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣,地理位置雖然優越,但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區,以工業為主的工業開發區,還是以金融商貿為主的金融商貿開發區,其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、

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