薊縣物業管理現狀專題調研

              日期:2018-10-27  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

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                薊縣物業管理現狀專題調研

                物業管理作為城市管理的重要組成部分,它的管理是否到位,事關千家萬戶,直接影響著社會、經濟、環境等各方面的和諧與發展。市委書記張高麗同志在市九次黨代會報告中強調:共建共享社會主義和諧社會首先要著力改善民計民生,保障群眾安居樂業,要大力發展物業服務,努力提高物業管理水平。結合縣委、縣政府提出的構建和諧薊縣,創建國家衛生城市的總體部署,就我縣物業管理現狀,如何發揮職能部門作用, 規范物業行業管理,構建和諧社區的問題,我結合本單位職責進行了專題調研。

                一、我縣物業管理現狀

                近幾年,我縣房地產業得到了突飛猛進的發展,小區越建越大,樓越建越高,房屋越建越寬敞,居住環境越來越美,小區物業管理工作在規范化、法制化道路上取得了長足的進展,居民群眾消費觀念有了巨大轉變,法規意識有了明顯增強,業主權利得以享受。但我們也要正視我縣物業管理現狀距離中等旅游城市和創建全國衛生城市的要求還存在著一定的差距。

                物業管理表現在以下幾個方面:一是我縣居民小區物業管理體制不盡相同,經費來源不同,運營形勢不容樂觀。全縣現有29個物業企業,管轄面積213.31萬平米。其中花園新村、安裕新村、翠湖新村、棉紡新村、康宏新村等合作住宅小區由于前期投入不足,公建設施標準不一,物業由政府部門代管,居民與物業企業沒有簽定《物業管理服務合同》,物業企業沒有經費來源,負債經營;鑫海苑、中昌新村等小區的物業管理,部分經費要靠開發單位售房利潤貼補來維持運行;富裕家園、樂園公寓、陽光小區、山讕鄉韻、青山溪語等小區,由于配套設施完善,管理較規范,實施物業有償服務,經費略有虧欠或基本持平;五十八間、慶豐、花園里、東風里等老居區根本就沒有物業管理。二是物業行業化管理還不到位,存在無資質經營現象;三是物業企業服務質量參差不齊,服務面窄,從業人員沒有經過專業培訓,服務意識不強。四是物業企業缺乏市場競爭意識,對先進地區的管理經驗還沒做到“拿來主義”。五是物業管理方面的政策法規宣傳還不到位,物業管理知識知曉率低。六是舊區、老區臟、亂、差問題沒有得到有效治理。

                小區居民(業主)存在以下六個方面問題:一是缺乏整體意識。個別居民只顧自己利益,在社區公共部位私搭濫建,致使部分公共設施不能正常使用,不能發揮其應有的功能。二是缺乏安全意識。少數居民認為房子是自己的,屬私有財產,便無所顧及在自己的小天地里,私拆亂改,鑿窗扒門,埋下了不安全隱患。三是缺乏法制意識。一些居民侵犯他人物權,私占綠地,或種菜或做停車位,不僅破壞了小區的整體規劃,更侵害了其它居民的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾雜物亂堆亂放,墻壁上亂貼亂畫,私養大型寵物,貓狗糞便隨處可見,威脅居民的衛生健康和人身安全。五是缺乏公德意識。個別居民未經批準擅自改變房屋使用用途,如民宅商用(舞廳、餐飲、小百貨店),嚴重影響了左鄰右舍的正常生活,產生鄰里矛盾,甚至引起法律糾紛。六是缺乏責任意識。一些居民群眾享受物業服務,不履行相應義務。少數業主連最起碼的垃圾費、水費、電費、供暖費都不交或推遲交費。一些業主就物業費更是能托就托,該交也不交,致使物業企業不能正常開展業務。這些現象雖不是主流,但影響極大,如不及時給予治理和整頓,對于構建和諧薊縣將產生負面影響。

                二、問題的成因

                這些現象的存在既有歷史的原因,又有經濟發展階段的原因;既有作為新興產業,行業管理有待加強的因素,又有個別居民自身素質、公德意識、消費觀念等方面的因素。主要原因:一是在行為主體上,物業管理企業與業主、業主會沒有真正形成合同關系,業主只強調權利,消極履行義務。二是對物業管理企業來說,沒有一個成型的管理模式,沒有一個高效的服務流程,服務還不到位,缺乏物業管理方面的專業人才,從業人員的能力和素質亟待提高。三是物業管理政策法規的宣傳有待改進,急需加強。四是職能部門對行為主體的監督管理作用沒有充分發揮。

                三、規范的物業管理意義與作用

                物業管理,是指全體業主對物業共同利益的維護和管理,由物業管理服務企業依照與業主或者業主會合同約定,為業主提供服務,對物業及其環境、秩序進行專業養護、維修和管理。它的意義和作用在于:

                1、規范的物業管理能促進經濟增長,提高經濟效益 。規范的物業管理可促進房地產開發、經營、服務的配套和有機結合,順應房地產綜合開發和房地產商品經濟發展的要求,推動城市房地產業運行體系的確立與完善,為房地產業的持續發展起到支撐作用,帶動國民經濟的持續增長。主要原因,規范的物業管理可以使物業處于完好的狀態,保持正常運行,給人以良好的居住、工作或經營環境,并能改善物業的功能,增強物業的適應性,延長物業的使用壽命,提高其市場價值。

                2、規范的物業管理有利于提高人民群眾生活質量。經濟發展的根本目的是滿足人民日益增長的物質和文化生活需要,提高居住質量是全面建設小康社會的重要內容。提高居住質量,既要靠住宅建設的科技進步,也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境,相應地也改善了市容市貌,促進人們安居樂業,促進人際關系融洽、社會和諧。眾多物業小環境的改善,將會有力地促進城市生態環境的良性循環。

                3、規范的物業管理有利于增加就業 。就業是民生之本。

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                我縣當前就業形勢嚴峻,擴大就業是我縣當前和今后一段時期重大而艱巨的任務。物業管理屬勞動密集型產業,就業容量大,發展完善物業對緩解我縣就業難問題具有重要作用。目前,我縣從事物業管理服務一線人員就有近1000人。

                4、規范的物業管理有利于維護社區和諧。物業管理是社區服務的重要組成部分,業主、業主會的活動與社區建設和管理密切相關。規范物業管理各主體之間的關系,可以推進物業管理與社區建設的協調發展,既有利于為居民創造良好的居住環境,又有利于促進社區和諧和精神文明建設。物業管理企業通過對社區環境和秩序的管理與服務可以起到社會矛盾減壓器作用。

                5、規范的物業管理有利于促進城市管理和環境的改善。每個物業區域是構成城市的基本單元。國際城市、花園城市、旅游城市的建設,離不開物業形象和物業環境的改善,只有每一個物業管理區域配套完善,環境優美,秩序井然,人際和諧,城市整體的面貌和秩序才能得以提升。

                四、規范物業管理的幾點意見

                要想解決物業管理中存在的問題,需要政府職能部門、物業企業和廣大業主的共同努力,攜手培育成熟、規范的社區。共建共享和諧社區,才是物業發展主方向,我認為應從以下幾方面入手。

                一是加強體制和制度建設,培養一批能夠適應市場環境變化的優秀物業管理企業。在體制方面,要通過學習其他地區的成功經驗,走捷徑,抄近路,摸索出一套適合薊縣物業管理發展的模式;在制度方面,房地產開發企業要對業主明示《業主公約》、《前期物業管理服務合同》,維護廣大購房者的知情權、選擇權;物業企業要推行公務公開、財務公開,物業管理企業與業主間要形成相互制約、相互支持的管理機制;要全力做好公共部位維修基金的收繳工作,為小區的長遠發展提供資金保障。

                二是物業企業要依據《物業服務管理合同》,為居民提供優質服務。一要選拔聘任一批責任心強、業務素質好的人員充實到物業管理一線隊伍;二要加強從業人員的崗位培訓,提高其依法履行職責能力;三要搞好素質教育,物業從業人員要認真學習法律、規章、相關業務和社區管理知識,開拓工作思路,在實踐中提高綜合知識的運用能力。

                三是各職能部門充分發揮自身作用,齊抓共管。抓住縣委、縣政府建設社會主義新農村整治村容村貌和創建全國衛生城市的有利時機,市容、工商、公安、街道、房管和物業企業大力配合,對欺街占道,私搭濫建等違反《天津市物業管理條例》、《天津市房屋安全使用管理條例》的行為,進行嚴肅查處。要運用法律手段解決一些棘手問題。

                四是加大宣傳力度,加強輿論導向。利用報紙、電視、廣播、櫥窗、廣告牌等各種媒介進行《天津市物業管理條例》、《天津市房屋安全使用管理條例》等法規的宣傳,通過宣傳提高廣大居民的房屋安全使用意識、物業服務消費意識。要使居民廣大認識到房屋安全使用是一種責任,物業管理服務是一種商品,維護社區公共環境是一種義務;要使居民認識到市場經濟條件下,享受服務而花錢是天經地義,理所必然;要使居民認識到一個設施完善、交通便利、綠化整潔、環境衛生的社區既宜居,又可使自己的房屋保值、增值。

                五是建立長效管理機制,擴大監督覆蓋面。作為物業行政主管部門,應努力協調好物業企業與業主之間的關系,加強對業主委員會的監督和指導,組織好各居民區業主委員會的換屆工作。加強與街道辦、居委會、派出所的聯系,相互配合,相互支持,保障社區的和諧穩定。同時,積極倡導文明居住,爭做文明業主的風氣,定期為居民開展有關房屋權屬、物業管理等方面的知識講座,以利于居民維權、履行義務和參與管理,推動我縣物業管理工作健康發展。

                六是著手老區改造,提升物業管理整體水平。為解決干部職工住房難問題,我縣自1994年先后建設了花園新村、安裕新村、武定苑、康宏新村、棉紡新區等合作住宅小區,由于前期投入不足,公共部位維修基金交繳不到位,運行多年來道路破損,綠地褪化,電力設施容量不足,嚴重影響了居民的正常生活。這些合作住宅小區和上世紀七、八十年代所建五十八間、慶風、花園里等老居民區,成為我縣物業管理的難點,臟亂差問題一直是縣人大代表、政協委員提案的重點。今年房管局本著“公共設施功能不變、綠化面積不減、小區內部挖潛、不增加業主負擔”的原則,已著手對安裕新村小區進行改造。截止到目前,已鋪設草坪磚1080平方米,擴路1250平方米,更換井蓋124個,安裝太陽能路燈14盞,拆除違章建筑5處。改造后的安裕新村道路寬了、路燈亮了,草皮綠了、干凈衛生了,和諧的居住環境使居民得到了實惠。安裕新村的改造成功可為我縣舊、老區改造探索出一條新的途徑。在改造中,我們也深有體會:一是改造工程需要政府給予政策傾斜和一定的資金支持。二是老區改造是一項復雜的系統工程,涉及面廣,政策性強,因利益的驅使,個別人從中挑撥鬧事,蒙蔽一些居民上訪,除加大改造宣傳,滿足居民合理合法要求外,對少數無理取鬧者,本著弘揚正氣、爭取社會支持、推進工作的原則,態度明確,決不姑息。

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